By PC, on July 6th, 2009
租屋的真實成本其實就等於租金，因為在北美的出租公寓（*），租金已經包含電費，冷暖，煤氣（瓦斯）費，而地稅又不用房客自繳。
我能想到唯一不包括在租金裡的大概是停車以及洗衣費，但是停車費應該計入車子的開銷，而洗衣這部分的開支太小可以不計。
不過如果深一層想，就會發現租房的真實成本不只如此。
（*） 如果租的是私人擁有的獨立屋(Single Family House)或鎮屋(Condo Townhouse)，一般你要自己付水電瓦斯等Utility費用，但如果租的是獨立屋的一間地下室或土庫（Basement），一般不但包水電，連網路及有線電視都跟屋主共享了。
租房的機會成本
租房的結果，相對於買房，是你永遠不會有自己的屋頂抵擋風霜雨雪，當二十五年之後購屋者的貸款付清（假設付得清的話），租屋者仍然在付房租。
換句話說，租房的最大成本是機會成本，如果真的要比較，得把買房者付完房貸之後，租屋者還在繼續交到退休、或甚至出發去另一個美好世界之前的房租，通通累積起來折現成今日的幣值。
而這個折現的數目，還得平攤到25年300個月裡頭，加在租金之上，才是租房的真實成本。（這個計算的變數過多，包括壽命（如果我想把房子留給小孩呢？），合理的折現率（通貨膨脹真的會來嗎？），未來的租金等等，要計算起來並不容易。
如果這個聽起來太複雜，那麼直接說結論吧：一般的狀況下，買房比租房划算。
為什麼呢？因為房東之所以租房子給你，他不但要付買房的真實成本，在這個之上，他還預期要賺你一筆，如果地主房東沒有利潤可言，這個世界上根本就不會有所謂的租房市場。
租房怎麼優於買房
然而在這樣的結論下，租房者也不是全沒有機會勝出，我至少能想到兩個狀況，租房比買房划算：
- 在買房者大量付利息給銀行的頭幾年，租房者可以存下房貸與租金的差額，投資到增值超過房地產的其他資產。
- 買房的人傾向於購買超過自己需要的房子（見文末），租房的人可沒有這個幻象，因此可以更合理的控制自己的住所花費。
以上兩個看起來容易做起來難，第一得有紀律的存錢（有些人有紀律的交房貸都很難，遑論存錢），還得懂投資，更糟的是你一輩子只有一個25年，很可能到時候增值沒賺到，房子也沒有。
而第二點，等到有了孩子想要給孩子好一點的生活起居時，控制住所花費比單身時難多了，這是我的親身體驗。
北美的特殊狀況
在北美洲，另一個房租的真實成本低於購屋的原因，是大公司經營的公寓樓群，有特殊的節稅法，他們的實際利潤很可能出在政府，而非房客（只要賺節省下來的稅，就不需要真的從房客身上，榨出超過買房真實成本以上的利潤），如果再算上大公司統一管理的成本效率，確實很有可能租房是划算的。
不過話又說回來，房子，不只是一個人的居所，更不光是一串郵件送達的地址，它是我們住進去之後會關心，最後會成為堡壘、避風港、或甚至『家』的所在。
從這個層面考量，買房永遠比租房吸引人。（也正因為這個原因，買房自住，很可能是一個人最不理性的決定）
Photo Credit: cincyproject’s photostream
By PC, on June 30th, 2009
購屋的真實成本遠超過貸款，傳統上只把每月供房交給銀行的數字當成購屋成本，其實是錯誤的。
為什麼？因為房子是消耗品，車子是為了開，房子是為了住，如果擁有汽車的成本必須包括油錢保險維修，房子當然也有類似開銷。
有些人辯說，房子會漲價，汽車不會，房子怎可以當消耗品。嗯，房子會漲價固然沒錯，但是長期下來，其實跟通貨膨脹的比率差得不遠，而且房子會老舊，屋頂窗戶水管電線都有一定壽命，這些成本當然也得算上。
又，一般人有了房子，除非換工作到遠方或退休到房價甚低的區域，不然換房子其實是在同一個區域，同樣的房價水平上面換，增值的房價其實無法拿出來作為產生利息的本金，更不可能花掉。除非搬回去公寓租房，不然增值的房價其實主要是心理安慰。就不用再提買賣房子以及搬家的各種成本。
算一個簡單的例子，王大房準備在多倫多買一個加幣三十萬的獨立屋(Single Family House)，方便起見，假設頭期款自付25%，也就是$75,000。5年固定利率假設可以拿到4%（別忘了現在是處於歷史最低點，正常的利率比這個貴1.5-2倍），25年付清，在TD的Mortgage Calculator可以算出，王大房的貸款負擔是：每月供款 $1,183。
感覺上好像好便宜，一個月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*)，這可比租房的生活品質好太多了。但是在這個簡單的算術裡，至少有幾個成本被忽略了：
- 地產稅：$250 ($300,000 * 1% / 12)
- 水電暖氣：$200
- 房屋維護：$150（少算了，因為一般建議是每年會花房價的百分之1，那就是$250/月）
以上是實際上從口袋掏出去的錢，沒有討價還價的餘地，一個月將近$1,800就這麼花掉了。
(*) $1200的月供有部份是還了貸款的本金，也就是變相的儲蓄，一開始的時候這個部份非常小，等到還本金的部份大到一個程度，可以把它當成是類似下面計算、有機會成本的首付。
但是頭期款付的$75,000，其實可以安安穩穩的躺在生利息的帳戶裡，假設無風險的利率水平是2.5%，稅率25%：機會成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%，方便起見，不計算複利)，如此，王大房擁有大房的真實成本是$2,000。
(*) 機會成本看起來很小，其實長期複利累積下來很大，如果年投資報酬率長期可達到8%，避利息而就股利一般可以將稅率降到20%以下，那麼機會成本就成長到$400，自己擁有房子的成本其實是$1,800+$400=$2,200。
想關閱讀：租房的真实成本
By PC, on June 17th, 2009
長期觀察房屋貸款的人，大概都注意到過去這幾週五年期固定利率(5 year fixed rate mortgage)似乎是觸底，然後又反彈了。
如果你剛買房子，恭喜你，固定利率貸款正處於30年的最低點，幾週前的銀行公告利率低於4%，耳語甚至可聽到有人拿到低至3.3%的五年期固定利率。
但如果你跟我一樣，是一兩年前買的房子，且信用評分還可以，當時浮動利率(variable rate mortgage)在五大銀行可以拿到Prime-0.95%，也就是說現在的貸款是1.3%（Prime = 2.25%），該開始擔心，甚至考慮鎖定五年利率嗎？
簡單的答案是：有可能，但別著急。
我們來看看數字怎麼說。
假設可以拿到4%的固定利率，比1.3%的浮動利率高了2.7%，加拿大中央銀行一再重申，到2010年6月前將維持現行低利率，所以我們可以很方便的假設浮動利率會繼續維持在1.3%的水準12個月。
這12個月可以立刻省下$3,624放在口袋裡（＊）。
2010年六月之後利率會怎麼走，你的預測跟我的預測一樣不準，保守起見，我們就乾脆假設利率起漲，Prime 由現在的2.25%花半年時間漲到5%，在這個利率下，浮動貸款的利率是4.05%，也就是2011年一月起，浮動利率跟現在鎖定的固定利率付差不多一樣的錢了。
假設利息繼續上漲，到了2011年中，Prime漲到10年以來的最高點7.5%（上次這麼高的好日子是2000年下半年，我沒趕上），也就是浮動利率貸款現在付6.6%，而固定利率還是鎖定在4%。
所以這一年(2010/6 - 2011/6)的利息猛漲，前半年固定利率虧了，後半年固定利率賺了，剛好抵銷，我們可以說，從現在起整整兩年，浮動還遠遠跑在前頭（$3000多已經放在口袋裡）。
那麼7.5%的高利率會維持多久？上一次利率這麼高只維持了半年多（2000年5月底到2001年1月中），以機率來看，現在續抱Prime - 0.95%的浮動利率，確實是一鳥在手勝於二鳥在林。
從另一個角度看，2007年中的五年浮動利率到了2012年得重新簽約，而現在（2009/6）放棄浮動利率重簽5年固定的人，會在2014年中合約到期，所以現在換船、鎖定固定利率，實在是在賭2011年下半年以後，利率會維持在Prime 7.5% 或更高，直到2014年。
（＊）
- 加拿大平均房價：$275,000
- 貸款80%：$220,000
- 浮動利率 1.3%，月付$859
- 固定利率 4%，月付$1,161
- 每月省下$1,161-$859 = $302
延伸閱讀：
By PC, on June 15th, 2009
這兩天收到地稅通知，帳單以外還有一張彩色印刷的傳單，用大大地粗體字寫著標題：『0% Tax Increase in MyTown』。
挺好，翻開帳單一看，總金額（Total Year-Over-Year tax change）卻漲了$64.15，好個0% Tax Increase啊！
仔細看了一下才知道地稅也是有學問的，譬如說在我住的地方，房屋地產稅分成三個部份，它們的組成比例如下：
- Region Levy：50%
- Town Levy：25%
- Education Levy：25%
傳單上說不漲稅，是Town的部份，但是Region的部份漲了（這點當然傳單就隱惡揚善不提），同時房價評估（Reassessment）也漲了，所以下半年得多付六十多元。
我很好奇稅是怎麼用掉的，所以讀了一下傳單，底下列了MyTown最大的五個支出：
- 基礎建設：15.79%
- 消防滅火：15.65%
- 休閒服務：12.04%
- 架橋修路：9.43%
- 公園美化：7.37%
我很好奇休閒服務到底是什麼，比架橋修路用的錢還多，所以特地造訪MyTown的網站，瞭解一下我的休閒稅怎麼用掉了。
原來每季我們鎮上都會出一本厚厚的休閒指南，其中詳列各種課程，從太極拳到游泳，烹飪到減肥，全有課可上。只要交幾十塊錢，不失為認識朋友，放鬆身心的好去處。
另外，鎮上還維護了幾個活動中心，內有數個一年四季開放的游泳池，溜冰場，室內球場等等。
新移民交稅可沒比別人少，所以休閒活動的參與可別輸人了。
By PC, on June 3rd, 2009
中國人大都不喜歡要交月費的Condominium，為何我們最終還是決定買呢？主要是因為兩個理性的決策︰
- 地點與價錢
老婆與我都是反對長距離通勤的人，生命遠比金錢重要，通勤一方面浪費生命，一方面在下大雪的北方冬夜，我們不是從小開慣雪地的人還真是玩命。所以我們決定住所至少得離一個人的公司近。
離公司近，我們又喜歡的老社區裡，沒有我們負擔得起的獨立屋，所以就專注於Townhouse。因為是老社區，沒有Freehold townhouse，我們買Condo的原因之一在此。
- 怕麻煩
我不像一些老外，動手能力特強，從小就看著爸爸動刀運鏟搬磚上漆，我對動手能力的定義，是去街頭巷角找那個很能幹的水電工或木工。
住condo townhouse至少保證了室內以外的所有維修都有人管，這點尤其令人安心，畢竟我們住的是三四十年老房子。
前幾天管理公司協同屋頂工人來看了我們的屋頂，起因是暖氣鍋爐的煙囪與房頂交會處漏水，水順著煙囪往下流，一滴滴的濺在我們的熱水鍋爐上。
我的責任就是告知，剩下的就歸公司管，底下是我們發給公司的傳真信，或許對某些也住Condo的人有用？
Dear Ms. xxx,
During the last couple heavy rains, we have found the following damage that needs to be repaired ASAP:
- Roof furnace ventilation leakage: The conjunction between the roof and the furnace ventilation duct has leakage and water leaks through the ventilation duct from the roof all the way to the basement.
- Eavesdrop detachment: Eavesdrop on the north side of the house (backyard) is no longer attached to the roof and water pours down on the wall surface directly.
We appreciate your prompt repair to the above two matters as water will damage the house quickly. Please let us know when they are going to be attended.
If you have any questions or need any clarification, please don’t hesitate to contact us at the above numbers any time.
Thank you for your attention.
Sincerely,
By PC, on May 22nd, 2009
昨天我們住的condo townhouse開年度大會(Annual General Meeting, AGM)，我今年是第一次參加。
小區裡大概有70多戶，親自出席的將近20戶，代理出席(Proxy)的也將近20戶。
在走路大概五分鐘的小學一間會議室裡開AGM。七個董事一列在前，加上管理公司出席3位，一位律師作主席。議程、財務報表以及去年度的會議記錄大概在一個月前寄給我們，只要關於財務我都感興趣，所以開會前，還算認真的讀了我們的資產負債跟損益表。
2008年的總收入是二十七萬六，年度結束時，總結餘是二十四萬七。
用除法算一下，你就可以得出不算小的condo fee，平均每戶每年＄3700大洋。
當然，二十四萬七的總結餘主要是35年的房子需要的準備金，在北方的房子少不了經常要油漆外牆、更換屋頂、重鋪走道等等。
搬進來這個townhouse近兩年，我的疑惑是，當初買了必須交月費的condo，到底財務上來說是不是嚴重錯誤？
所以昨天開會時發的費用明細，對瞭解condo fees交去哪裡了特別有用︰
（底下用的是我交的實際金額，當然每個不同大小戶型交的數字略有差異）
| 2009 管理費/每月 |
100% |
$355 |
| 準備金 |
51.9% |
$184 |
準備金就像是存錢，為了未來換屋頂用的，月費($355)原來超過一半都去了那裡，也就是說每年我得付擔大約$2130的準備金。（這個合不合理我準備用另外一篇來研究。）
剩下的將近一半的錢($171)是這麼花的︰
| 項目 |
百分比 |
金額 |
| 水電費 |
31.2% |
$53.3 |
| 景觀美化(除草剷雪) |
24.1% |
$41.2 |
| 管理公司 |
17.3% |
$29.5 |
| 維修 |
15.4% |
$26.3 |
| 保險 |
6.9% |
$11.8 |
| 會計律師費 |
3.6% |
$6.1 |
| 其他費用 |
1.5% |
$2.5 |
這裡面，水電、維修與保險應該是獨立屋也必須負擔的，而且因為規模經濟，condo交的應該略少於house。(我一個月交$91.4)
景觀美化($41.2)、管理公司($29.5)、會計等其他費用，就是享受condo共管多付出的費用。
原來我每個月多花$79.3來享受便利啊！
By PC, on May 11th, 2009
昨天朋友來家裡，剛進門就拋下話說，我們的房子賣了。
我直呼不可思議。
朋友是標準的新移民，來多倫多不過兩年不到，當初買房子的時候是火速，據說看了不到五間房子，如今脫手依然伸手俐落，放上MLS Listing之後一個週末就簽約成交。
我在北美好歹搬過不只幾次家，對理財的興趣也讓我持續關注著房地產市場，所以知道現在可不是容易賣房的市場，君不見各大報紙網絡媒體，整天吹壤著現在是買方市場嗎？
但是朋友的經驗卻剛好相反，不但在一個週末搞定120天的交屋期限(closing)＊，兩年前買的鎮屋(Town House)現在脫手還賺了一點。
＊交屋期限一般是60-90天。在房地產脫手不易的市場裡，換房的人當然希望時間越長越好。主要原因是可以鎖定賣價在較高的價位，同時多一點時間等在市場上看看有沒有跌價的房屋。
到底朋友是怎樣辦到的？
- 房地產是地域性(Location)極高的生意
所有的房地產專家都說，投資地產只有三件事需要關注，地點、地點、地點。地產無法長腳移動，一個區域的土地數量固定無法生產，中國人在意子女教育所以關心學區，這些都已經是耳熟能詳的了。
但是朋友的房子並不在特別好的區域，學區更不是強項，打聽之下才知道買家也是新移民，女方已經過來找到了工作，丈夫與孩子卻還在大洋的那一端。
換個角度來看，在這個市場，移民仍然需要住房，新移民剛登陸，作決定時希望買個風險小，購物方便，價錢偏低，而且不需要剷雪除草修屋頂換牆磚，事事親力親為的大房子。
如果你房子的地點與價錢，對下個接手的移民很有吸引力，大環境說不定對你的賣屋過程毫無影響。
- 買價決定利潤
房子除非買了永遠住著，不然轉手時難免心裡想要跟當初的買價比比，到底是虧了還是賺了。
要賺錢買低賣高是再淺顯不過的道理，所以當初買時就應該狠狠的砍價，理想狀況是買到比週邊同樣質量房子低個10-20%的房子。出價永遠不要過高，比價搶offer時永遠要記得，贏了只表示所有參與出價的人都認為這個房子不值得你出的價錢。
不過這一套沒辦法用在新房子上。
所以除了買價，還要考慮擁有成本。不管新房舊房，大部分人總要貸款。固定還是浮動，期限多長，需不需要貸款保險，在你的信用分數下怎麼貸到最低的利率，常常這部份就可以讓你每年省個成千上萬。
也要考慮水電瓦斯支出，房子的屋齡狀況在北方常常可以決定冬天的暖氣與夏天的空調費用，如果買了要修要改善，有沒有能力與預算，別忘了最後賣掉之前，這些都是你的擁有成本。
- 寧為牛後不為雞首
朋友的房子是小區裡比較便宜屋況比較差一點的房子。
房地產講究寧願買這樣的房子，也不要買一個小區裡最貴最好的房子。原因是你的房子即使差，小區地產往上漲價的時候，你房子下的地皮長得幅度不會輸給其他房子，因此你用相對便宜的價錢取得了同樣升值潛力的土地，賣時當然就賺啦。
相反地，買小區裡最好最貴的房子，則是用相對昂貴的價錢取得同樣價值的地皮。
永遠記得房屋是由兩個完全不同特性的物質所組成︰地表上會折舊，需要打理才能冬暖夏涼、住得愉快的屋子，跟屋子底下看不見摸不著、卻是所有懂房地產的人最關注的地皮。
所以，新移民到底該不該急著買房呢？
- 自身狀況
是單身，已婚或下有妻兒上有父母，什麼樣的人口需要什麼樣的空間。是全家在這上學工作，還是投石問路，另有收入來源在國內，簡單講，你需要什麼樣的功能。這些都涉及應該買房還是租房。
上網太容易找到各種各樣簡單的計算器，可以快速的讓你輸入各種條件，算出到底買房還是租房划算。
但是許多移民都忽略了，房子是拿來住的，在移民的路上我們當然應該一步一腳印的慢慢提昇自己，但也不要長時間的委曲求全以至於移民過程成了一段不可回首的傷痛。
如果住房是影響你移民生活快樂與否的重要因素，我們考慮的第一個因素當然是︰在不傷荷包的前提下，怎樣我會過得比較愜意，同時給家人一個瘋狂世界裡的安身堡壘。
- 經濟環境
這個容易，如果每天光看報紙看新聞裡面提的壞消息還不夠嚇到你，那麼你應該認真考慮，房價的決定因素到底是什麼？
- 買賣角力
一般而言，賣家永遠對產品比買家瞭解，這樣的訊息不對稱讓我們小時候就從母親上菜市場殺價時息得，無奸不成商的道理。雖然在國外這個競爭激烈，資本主義發展成熟的社會，這不見得正確，但是無可諱言新移民對整個環境的了解肯定低於將房子拋出來的屋主。
好的地產經紀應該在這裡補足買方的不足，但是我們廣大移民見到的道德水準低落、專業水平不足的經紀人難道還少了嗎？因此在決定買房之前，我們永遠要問問自己，我出這個價到底是給人牽著鼻子走，還是瞭解評估了各個因素，有信心至少站在與賣方對等的地位交易。
一般而言，買房與租房最大的差別就是交易成本，一買一賣，地產經紀的費用是個重要因素，如果換屋頻繁，很可能付給地產經紀還有政府的稅都夠免費租房了。
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