購屋的真實成本遠超過貸款，傳統上只把每月供房交給銀行的數字當成購屋成本，其實是錯誤的。

為什麼？因為房子是消耗品，車子是為了開，房子是為了住，如果擁有汽車的成本必須包括油錢保險維修，房子當然也有類似開銷。

有些人辯說，房子會漲價，汽車不會，房子怎可以當消耗品。嗯，房子會漲價固然沒錯，但是長期下來，其實跟通貨膨脹的比率差得不遠，而且房子會老舊，屋頂窗戶水管電線都有一定壽命，這些成本當然也得算上。

又，一般人有了房子，除非換工作到遠方或退休到房價甚低的區域，不然換房子其實是在同一個區域，同樣的房價水平上面換，增值的房價其實無法拿出來作為產生利息的本金，更不可能花掉。除非搬回去公寓租房，不然增值的房價其實主要是心理安慰。就不用再提買賣房子以及搬家的各種成本。

算一個簡單的例子，王大房準備在多倫多買一個加幣三十萬的獨立屋(Single Family House)，方便起見，假設頭期款自付25%，也就是$75,000。5年固定利率假設可以拿到4%（別忘了現在是處於歷史最低點，正常的利率比這個貴1.5-2倍），25年付清，在TD的Mortgage Calculator可以算出，王大房的貸款負擔是：每月供款 $1,183。

感覺上好像好便宜，一個月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*)，這可比租房的生活品質好太多了。但是在這個簡單的算術裡，至少有幾個成本被忽略了：

• 地產稅：$250 ($300,000 * 1% / 12)
• 水電暖氣：$200
• 房屋維護：$150（少算了，因為一般建議是每年會花房價的百分之1，那就是$250/月）

以上是實際上從口袋掏出去的錢，沒有討價還價的餘地，一個月將近$1,800就這麼花掉了。

(*) $1200的月供有部份是還了貸款的本金，也就是變相的儲蓄，一開始的時候這個部份非常小，等到還本金的部份大到一個程度，可以把它當成是類似下面計算、有機會成本的首付。

但是頭期款付的$75,000，其實可以安安穩穩的躺在生利息的帳戶裡，假設無風險的利率水平是2.5%，稅率25%：機會成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%，方便起見，不計算複利)，如此，王大房擁有大房的真實成本是$2,000。

(*) 機會成本看起來很小，其實長期複利累積下來很大，如果年投資報酬率長期可達到8%，避利息而就股利一般可以將稅率降到20%以下，那麼機會成本就成長到$400，自己擁有房子的成本其實是$1,800+$400=$2,200。

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