長期觀察房屋貸款的人，大概都注意到過去這幾週五年期固定利率(5 year fixed rate mortgage)似乎是觸底，然後又反彈了。

如果你剛買房子，恭喜你，固定利率貸款正處於30年的最低點，幾週前的銀行公告利率低於4%，耳語甚至可聽到有人拿到低至3.3%的五年期固定利率。

但如果你跟我一樣，是一兩年前買的房子，且信用評分還可以，當時浮動利率(variable rate mortgage)在五大銀行可以拿到Prime-0.95%，也就是說現在的貸款是1.3%（Prime = 2.25%），該開始擔心，甚至考慮鎖定五年利率嗎？

簡單的答案是：有可能，但別著急。

我們來看看數字怎麼說。

假設可以拿到4%的固定利率，比1.3%的浮動利率高了2.7%，加拿大中央銀行一再重申，到2010年6月前將維持現行低利率，所以我們可以很方便的假設浮動利率會繼續維持在1.3%的水準12個月。

這12個月可以立刻省下$3,624放在口袋裡（＊）。

2010年六月之後利率會怎麼走，你的預測跟我的預測一樣不準，保守起見，我們就乾脆假設利率起漲，Prime 由現在的2.25%花半年時間漲到5%，在這個利率下，浮動貸款的利率是4.05%，也就是2011年一月起，浮動利率跟現在鎖定的固定利率付差不多一樣的錢了。

假設利息繼續上漲，到了2011年中，Prime漲到10年以來的最高點7.5%（上次這麼高的好日子是2000年下半年，我沒趕上），也就是浮動利率貸款現在付6.6%，而固定利率還是鎖定在4%。

所以這一年(2010/6 - 2011/6)的利息猛漲，前半年固定利率虧了，後半年固定利率賺了，剛好抵銷，我們可以說，從現在起整整兩年，浮動還遠遠跑在前頭（$3000多已經放在口袋裡）。

那麼7.5%的高利率會維持多久？上一次利率這麼高只維持了半年多（2000年5月底到2001年1月中），以機率來看，現在續抱Prime - 0.95%的浮動利率，確實是一鳥在手勝於二鳥在林。

從另一個角度看，2007年中的五年浮動利率到了2012年得重新簽約，而現在（2009/6）放棄浮動利率重簽5年固定的人，會在2014年中合約到期，所以現在換船、鎖定固定利率，實在是在賭2011年下半年以後，利率會維持在Prime 7.5% 或更高，直到2014年。

（＊）

1. 加拿大平均房價：$275,000
2. 貸款80%：$220,000
3. 浮動利率 1.3%，月付$859
4. 固定利率 4%，月付$1,161
5. 每月省下$1,161-$859 = $302

延伸閱讀：

• Financial Post Personal Finance的一篇文章”Don’t handcuff your mortgage“談的基本上是同一件事情，主要的訴求是別把到口的肥肉吐了回去。

  另，這篇文章提到一個很好的策略，就是用每月省下的$300加速償還貸款本金，這樣到了利率真漲起來時，本金會比持有固定利率的來得低，也是個降低風險的好方法。

• 過去十年Prime rate與五年固定利率走勢比較圖。

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