昨天朋友來家裡，剛進門就拋下話說，我們的房子賣了。
我直呼不可思議。
朋友是標準的新移民，來多倫多不過兩年不到，當初買房子的時候是火速，據說看了不到五間房子，如今脫手依然伸手俐落，放上MLS Listing之後一個週末就簽約成交。
我在北美好歹搬過不只幾次家，對理財的興趣也讓我持續關注著房地產市場，所以知道現在可不是容易賣房的市場，君不見各大報紙網絡媒體，整天吹壤著現在是買方市場嗎？
但是朋友的經驗卻剛好相反，不但在一個週末搞定120天的交屋期限(closing)＊，兩年前買的鎮屋(Town House)現在脫手還賺了一點。
＊交屋期限一般是60-90天。在房地產脫手不易的市場裡，換房的人當然希望時間越長越好。主要原因是可以鎖定賣價在較高的價位，同時多一點時間等在市場上看看有沒有跌價的房屋。
到底朋友是怎樣辦到的？
- 房地產是地域性(Location)極高的生意
所有的房地產專家都說，投資地產只有三件事需要關注，地點、地點、地點。地產無法長腳移動，一個區域的土地數量固定無法生產，中國人在意子女教育所以關心學區，這些都已經是耳熟能詳的了。
但是朋友的房子並不在特別好的區域，學區更不是強項，打聽之下才知道買家也是新移民，女方已經過來找到了工作，丈夫與孩子卻還在大洋的那一端。
換個角度來看，在這個市場，移民仍然需要住房，新移民剛登陸，作決定時希望買個風險小，購物方便，價錢偏低，而且不需要剷雪除草修屋頂換牆磚，事事親力親為的大房子。如果你房子的地點與價錢，對下個接手的移民很有吸引力，大環境說不定對你的賣屋過程毫無影響。
- 買價決定利潤
房子除非買了永遠住著，不然轉手時難免心裡想要跟當初的買價比比，到底是虧了還是賺了。
要賺錢買低賣高是再淺顯不過的道理，所以當初買時就應該狠狠的砍價，理想狀況是買到比週邊同樣質量房子低個10-20%的房子。出價永遠不要過高，比價搶offer時永遠要記得，贏了只表示所有參與出價的人都認為這個房子不值得你出的價錢。
不過這一套沒辦法用在新房子上。
所以除了買價，還要考慮擁有成本。不管新房舊房，大部分人總要貸款。固定還是浮動，期限多長，需不需要貸款保險，在你的信用分數下怎麼貸到最低的利率，常常這部份就可以讓你每年省個成千上萬。
也要考慮水電瓦斯支出，房子的屋齡狀況在北方常常可以決定冬天的暖氣與夏天的空調費用，如果買了要修要改善，有沒有能力與預算，別忘了最後賣掉之前，這些都是你的擁有成本。
- 寧為牛後不為雞首
朋友的房子是小區裡比較便宜屋況比較差一點的房子。
房地產講究寧願買這樣的房子，也不要買一個小區裡最貴最好的房子。原因是你的房子即使差，小區地產往上漲價的時候，你房子下的地皮長得幅度不會輸給其他房子，因此你用相對便宜的價錢取得了同樣升值潛力的土地，賣時當然就賺啦。
相反地，買小區裡最好最貴的房子，則是用相對昂貴的價錢取得同樣價值的地皮。
永遠記得房屋是由兩個完全不同特性的物質所組成︰地表上會折舊，需要打理才能冬暖夏涼、住得愉快的屋子，跟屋子底下看不見摸不著、卻是所有懂房地產的人最關注的地皮。
所以，新移民到底該不該急著買房呢？
- 自身狀況
是單身，已婚或下有妻兒上有父母，什麼樣的人口需要什麼樣的空間。是全家在這上學工作，還是投石問路，另有收入來源在國內，簡單講，你需要什麼樣的功能。這些都涉及應該買房還是租房。
上網太容易找到各種各樣簡單的計算器，可以快速的讓你輸入各種條件，算出到底買房還是租房划算。
但是許多移民都忽略了，房子是拿來住的，在移民的路上我們當然應該一步一腳印的慢慢提昇自己，但也不要長時間的委曲求全以至於移民過程成了一段不可回首的傷痛。
如果住房是影響你移民生活快樂與否的重要因素，我們考慮的第一個因素當然是︰在不傷荷包的前提下，怎樣我會過得比較愜意，同時給家人一個瘋狂世界裡的安身堡壘。
- 經濟環境
這個容易，如果每天光看報紙看新聞裡面提的壞消息還不夠嚇到你，那麼你應該認真考慮，房價的決定因素到底是什麼？
- 買賣角力
一般而言，賣家永遠對產品比買家瞭解，這樣的訊息不對稱讓我們小時候就從母親上菜市場殺價時息得，無奸不成商的道理。雖然在國外這個競爭激烈，資本主義發展成熟的社會，這不見得正確，但是無可諱言新移民對整個環境的了解肯定低於將房子拋出來的屋主。
好的地產經紀應該在這裡補足買方的不足，但是我們廣大移民見到的道德水準低落、專業水平不足的經紀人難道還少了嗎？因此在決定買房之前，我們永遠要問問自己，我出這個價到底是給人牽著鼻子走，還是瞭解評估了各個因素，有信心至少站在與賣方對等的地位交易。
一般而言，買房與租房最大的差別就是交易成本，一買一賣，地產經紀的費用是個重要因素，如果換屋頻繁，很可能付給地產經紀還有政府的稅都夠免費租房了。
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